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          行業資訊

            《住房租賃條例》解決租房痛點問題
            發布時間:2021-01-09 10:53:56   

            住房和城鄉建設部9月7日發布通知,就《住房租賃條例(征求意見稿)》(以下簡稱《條例》)向社會公開征求意見。此次《條例》的出臺,是過去一段時間中央和地方出臺各類住房租賃相關政策文件的延續,是深化住房制度改革的重要內容,是全面貫徹黨中央、國務院建立購租并舉的住房制度,健全以市場配置為主、政府提供基本保障的住房租賃體系的一個重要步驟。從歷史沿革看,政府對房屋租賃管理由來已久,如1995年出臺的《城市房屋租賃管理辦法》《租賃房屋治安管理規定》到2010年出臺的《商品房屋租賃管理辦法》,均對住房的租賃管理進行了相應的規范,但相關管理的規范還遠不能適應社會的發展和需要,并且法律層級也相對較低,法律效力不高。因此,出臺《條例》甚至今后由全國人大立法來規范都是很有必要的。從《條例》征求意見稿本身來看,既有積極的內容,也有缺憾,本文就此進行簡要分析。
                
            1 建章立制
            1針對違法建筑出租、改變用途出租、改變原有格局出租、將不能居住的空間出租、房東隨意趕人、租賃企業頻頻爆雷等住房租賃市場亂象,本次《條例》予以明確,規范租賃市場的各方參與人以及相關行政監管部門、行業協會等的責任和職責。
            (2)從《條例》的內容看,堅持了問題導向,重點針對了目前住房租賃市場中存在的問題。例如,《條例》中不僅明確了出租房室應當符合安全、空間等房屋本身的規則和標準,也規范了租賃雙方當事人的相關法律義務,特別重點規定了出資人不得單方面漲降租金、不得采取暴力威脅或其他非法方式迫使承租人騰退房屋、不得非法進入出租房屋等諸多內容限制性的條款,傾向性地保障了承租人的利益,充分體現了《條例》“住有所居”的立法目的。
            (3)《條例》針對目前長租公寓頻頻爆雷、經紀機構違規經營的情況針對性的通過單獨一章內容來規范租賃企業、經紀機構的經營行為,明確了租賃企業、經紀機構及其從業人員需履行的職責和禁止的行為,為規范租賃企業、經紀機構的經營行為指明了方向。
            (4)《條例》明確了相關行政主管部門的職責和處罰的依據,既避免了推諉扯皮也為行政主管部門能夠更好地履行對住房租賃市場的監管奠定了基礎。
               
            2《條例》的缺憾
            本次《條例》的內容相較2017年的《住房租賃和銷售管理條例(征求意見稿)》有很大進步,但也有可改進的地方。
            (1)未對住房進行明確的定義,《條例》中也有規定可以將商業、辦公等其他用途進行改造為住房進行出租,那是否意味著出租房屋的規劃用途可以不為住宅,僅需要設計符合居住條件即可進行出租和備案,還是必須辦理規劃用途變更后方可。
            (2)住房合法權屬證明方面需進一步明確,如沒有辦理不動產登記的住房如何證明可以合法出租,自建房是否需要提供竣工證明、商品房僅有合同備案的是否需要審查該商品房小區是否竣工交付,等等。如僅限于必須辦理不動產登記則不符合社會實踐。
            (3)應當與《民法典》銜接,明確轉租的合法身份,轉租的也應當辦理備案。
            (4)應當明確網簽備案可以以套或者可出租的臥室為基本備案單元。
            (5)鑒于出租人和承租人的市場地位不平等,應當賦予承租人單方解除合同的權利,不能僅從民事主體平等和合同自由的角度來考量。
            (6)為了避免增加群眾的負擔,應當考量如何解決公安流動人口登記和住房租賃備案之間的問題,例如可要求當事人可以通過網上自行備案、社區備案、物業企業備案等多種方式,公安機關和房產管理部門應當建立數據共享機制等。


            作者簡介:李煒,武夷山市住房和城鄉建設局。

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