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          行業資訊

            2021年開始,買房策略出現重大變化!
            發布時間:2021-01-08 10:00:00   

            2021年1月1日起,《民法典》正式開始實施。這部法典共7編,1260條,被稱為“社會生活的百科全書”。《民法典》是一部綜合性的基本法,合并替代并修正了之前的諸多專項法律。它實施的同時,物權法、合同法、婚姻法、繼承法、民法通則、收養法、擔保法、侵權責任法、民法總則同時廢止。

            《民法典》中有大量涉及到房產買賣相關的法律條文,對我們的實操和判斷影響重大。這次我逐條通讀之后,全部摘錄出來,并做了一個全面的解讀。我敢說,到目前為止,全網之中,我對《民法典》中涉及房產買賣的解讀絕對是最全面、最實用、最深刻的。大家務必要認真研學。


            1

            物業的收益


            法條:

            第二百七十四條 建筑區劃內的道路,屬于業主共有,但是屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地,屬于業主共有,但是屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房,屬于業主共有。

            第二百七十五條 建筑區劃內,規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬,由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。

            占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位,屬于業主共有。

            第二百八十二條 建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分產生的收入,在扣除合理成本之后,屬于業主共有。

            解讀:

            小區內的道路、綠地、娛樂健身文化設施和物業管理用房,通通屬于全體業主共同所有。所以,占用小區道路和綠化對外停車收費的錢必須歸全體業主所有,不能再裝進物業人員的腰包。

            小區內的會所健身館的產權屬于全體業主所有,所以對外經營所得收入扣除必要的運營成本后也屬于全體業主所有。小區物業用房改建成商鋪對外出租的,租金收益也屬于全體業主所有。小區電梯廣告、小區圍墻廣告的收益也屬于全體業主。

            其實,過去太多的物業公司都在利用法律的模糊和業主的無知中飽私囊賺黑心錢,2021年1月1日《民法典》正式實施后,希望更多的業主可以聯合起來通過法律的武器維護自身的合法權益
            。

            2

            共有人優先


            法條:

            第三百零五條 按份共有人可以轉讓其享有的共有的不動產或者動產份額。其他共有人在同等條件下享有優先購買的權利。

            第三百零六條 按份共有人轉讓其享有的共有的不動產或者動產份額的,應當將轉讓條件及時通知其他共有人。其他共有人應當在合理期限內行使優先購買權。

            兩個以上其他共有人主張行使優先購買權的,協商確定各自的購買比例;協商不成的,按照轉讓時各自的共有份額比例行使優先購買權。

            解讀:

            買房子大家應該知道,定金協議和網簽合同,必須讓產證上的所有人都要簽字,否則就無效。而新的《民法典》對共有的房產賣出額外新增了一項規定,就是共有人具有排他性的優先購買權。舉個例子,A和B共同擁有一套房產,各占50%,A要賣掉他的50%產權時,B具有優先購買權,假如在B不知情的情況下,你與A簽了買賣合同,付了首付,只要B反悔,你簽的合同就無效。

            所以,不管你是買住宅還是買商鋪辦公樓,也不管你是買全部份額還是買部分份額,切記要讓全部產權人都知情并簽字認可。否則,你有可能面臨錢房兩失的窘境。比如說,你打算入股某辦公樓時,錢給了A,結果另一個產權人B不同意,而A又捐款跑路了,那你只能自認倒霉了
            。

            3

            土地續期的差別


            法條:

            第三百五十九條 住宅建設用地使用權期限屆滿的,自動續期。續期費用的繳納或者減免,依照法律、行政法規的規定辦理。

            非住宅建設用地使用權期限屆滿后的續期,依照法律規定辦理。該土地上的房屋以及其他不動產的歸屬,有約定的,按照約定;沒有約定或者約定不明確的,依照法律、行政法規的規定辦理。

            解讀:

            70年產權的純住宅,土地到期后不用去相關部門辦理手續,可以自動續期。但是土地出讓金是否要出,或者減免多少,政府還是留了個口子。由于土地價格通常占房產市值的50%以上,所以,未來再讓廣大百姓繳納房屋總價50%以上的土地出讓金,勢必會造成不穩定因素,所以我認為,宅地70年到期后,極大概率就是象征性的繳納一小部分,而且很可能是在房屋再次買賣的時候才會繳納,不賣就暫時不用繳。

            20年、30年、40年、50年的工業、商業、辦公用地,土地到期后政府是否繼續給你續期還是未知數,這個主動權根本不在你,而在政府手里。就算可以續期,百分之百還需要按照市場價重新繳納全額土地出讓金。所以,假如你投資了房齡十幾二十年的商住樓和辦公樓,未來再過20年,你還將面臨巨額土地出讓金的重新繳納,否則將被收歸國有
            。

            商住辦公樓不僅交易稅費極高,更重要的是不具備代際傳承的功能。你20年后留給兒子的商鋪,其實和他再買一個商鋪也沒有差別。

            4

            居住權不可侵犯


            法條:

            第三百六十六條 居住權人有權按照合同約定,對他人的住宅享有占有、使用的用益物權,以滿足生活居住的需要。

            第三百六十七條 設立居住權,當事人應當采用書面形式訂立居住權合同。

            居住權無償設立,但是當事人另有約定的除外。設立居住權的,應當向登記機構申請居住權登記。居住權自登記時設立。

            第三百六十九條 居住權不得轉讓、繼承。設立居住權的住宅不得出租,但是當事人另有約定的除外。

            第三百七十條 居住權期限屆滿或者居住權人死亡的,居住權消滅。居住權消滅的,應當及時辦理注銷登記。

            第三百七十一條 以遺囑方式設立居住權的,參照適用本章的有關規定。

            解讀:

            居住權是用益物權的一種,但并沒有列入之前的《物權法》中,這次《民法典》首次將居住權以法律條文的形式提出來,對未來我們房屋買賣會形成一種新的不確定的風險。

            居住權不是指產權人自己的居住權利,更不是付房租的租賃權,而是一種對他人房屋具有支配權和排他性的權利。居住權主要是為了解決贍養、扶養、保障弱勢群體而產生的一種居住權利。比如兒女為了敬孝,把自己的房子無償讓給父母爺爺奶奶居??;老人去世前房子產權留給了兒子,卻書面承諾女兒一家可以永遠居住在自己的房子中;夫妻離婚后,妻子沒有經濟能力,丈夫承諾把屬于自己的房子讓前妻永遠住下去。這就是居住權。當然了,居住權需要有書面合同,并且在相關部門備案。

            租賃權最多二十年,而居住權完全沒有時間期限,而且可以是無償永久居住,直至死亡。這就會導致一個重大問題:假如未來我們買房時,產權人同意賣房,并且已經付清房款,過戶完畢了,但在收房時才得知房子內早有居住權人存在,并且會一分錢不出的一直住到死,而且還受法律保護,那么我們將會房錢兩空!這個絕對不是危言聳聽,而是未來一定會發生的事件。

            那么我們如何來規避這種風險呢?那就是在買房付定金前,不僅要去交易中心拉產權調查,查看有無查封凍結抵押,而且還要到居住登記機構查詢是否存在居住權登記,兩者缺一不可,否則后果不堪設想!

            5

            抵押的房子也可以賣


            法條:

            第四百零六條 抵押期間,抵押人可以轉讓抵押財產。當事人另有約定的,按照其約定。抵押財產轉讓的,抵押權不受影響。

            抵押人轉讓抵押財產的,應當及時通知抵押權人。抵押權人能夠證明抵押財產轉讓可能損害抵押權的,可以請求抵押人將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有,不足部分由債務人清償。

            解讀:

            在上一版本的《物權法》中規定:“抵押期間,抵押人未經抵押權人同意,不得轉讓抵押財產”。直白點解釋就是:有按揭或者抵押的房子,銀行不同意你就不能賣。

            而這次新的《民法典》則徹底放開。抵押期間,抵押人可以轉讓抵押財產,只要在賣掉之前及時通知銀行。當然了這里為了保護銀行,規定銀行有權利要求賣房款用于提前還清剩余貸款。

            其實,這條規定對于增加二手房的流動性是重大利好。未來很有可能具體的操作辦法就是:有按揭或者抵押的房產過戶時同步就直接轉按揭給下家了,省掉了上家先還清貸款,下家再貸款,再過戶的繁瑣程序,把一系列程序同時一步就完成了。當然,你要是把有按揭的房子賣給一個退休的無償還能力的老人,銀行還是會出面制止的
            。

            6

            開發商的格式條款


            法條:

            第四百九十六條 格式條款是當事人為了重復使用而預先擬定,并在訂立合同時未與對方協商的條款。

            采用格式條款訂立合同的,提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務,并采取合理的方式提示對方注意免除或者減輕其責任等與對方有重大利害關系的條款,按照對方的要求,對該條款予以說明。提供格式條款的一方未履行提示或者說明義務,致使對方沒有注意或者理解與其有重大利害關系的條款的,對方可以主張該條款不成為合同的內容。

            解讀:

            大家買新房時都遇到過這樣一種情況:看房時售樓小姐熱情接待,喜眉笑眼,等到你簽合同時就急不可耐、橫眉冷對,告訴你都是固定格式條款,不需要看,所有買房人都一樣,后面還在排隊,麻煩你快點簽,不簽就走人,別耽誤她做生意。

            我相信在買一手房簽合同時,90%的人都不會一字一句的全部讀完,而這就給了可惡的開發商可乘之機,比如裝修標準和品牌調包,交房時間模糊不定,公攤面積故意忽略,車位配比不明確,捆綁裝修、捆綁車位等等一系列隱患都會存在于格式合同之中,這也是將來交房后業主維權的主要根源。

            而這次《民法典》就針對這個格式合同的問題給出了解決辦法:“提供格式條款的一方未履行提示或者說明義務,致使對方沒有注意或者理解與其有重大利害關系的條款的,對方可以主張該條款不成為合同的內容”。

            說的直白點就是:
            簽合同時,開發商必須提醒購房者格式條款中有哪些是關系到購房者切身利益的重大關鍵問題,如果開發商沒有主動提醒并解釋過相關內容,那么購房者就可以不承認這些條款的存在。

            這對于購房者來說是重大利好,是對弱勢群體大幅度的傾斜保護。以后買房簽合同時,建議大家可以全程錄像錄音,只要開發商沒有盡到解釋和提醒義務,你就可以拿起法律武器來維權到底
            。

            7

            出租房備案登記


            法條:

            第七百零五條 租賃期限不得超過二十年。超過二十年的,超過部分無效。

            租賃期限屆滿,當事人可以續訂租賃合同;但是,約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。

            第七百零六條 當事人未依照法律、行政法規規定辦理租賃合同登記備案手續的,不影響合同的效力。

            解讀:

            現在很多旅游地產或者酒店公寓,還有一些分割式商鋪,開發商都會承諾購房者售后返租,過完戶就可以收租金,返租時間8年10年20年都有,甚至我都聽說過返租25-30年的。

            我在這里奉勸大家千萬不要被虛假的高額的返租租金欺騙。只要是承諾返租的90%都是坑,開發商和租賃公司絕對不是一家人,到時候兩家都跑路了,你誰都找不到。而且,只要租賃期限超過20年,一定就是騙子,20年內都保證不了,超過20年更是可笑的無稽之談。

            現在很多大城市都要求,出租房的租賃合同要到相關部門備案登記,比如上海就要求全部租賃合同都要備案。但是現實中很多大牌連鎖中介做的租賃合同其實根本不會去備案。除非租客要辦理居住證,才會要求房東配合完成租賃合同備案,否則無法辦理居住證。

            而這次《民法典》已經明確:即使不備案,你的租賃合同一樣有效合法,一樣受到法律保護。

            8

            二房東受法律保護


            法條:

            第七百一十六條 承租人經出租人同意,可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的,承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效;第三人造成租賃物損失的,承租人應當賠償損失。

            第七百一十八條 出租人知道或者應當知道承租人轉租,但是在六個月內未提出異議的,視為出租人同意轉租。

            解讀:

            雖然我們大家都鄙視二房東,但是二房東本身是合法的,比如自如,和剛剛倒閉的蛋殼。

            但是憑借我這么多年的出租經驗,我奉勸大家不要把你的房子租給長租公寓,更不要租給二房東,因為那樣會失控。如果你自己出租的房子多到忙不過來,那么可以聘一個管家幫你打理相關出租事宜
            。

            另外《民法典》還規定了,如果你沒有在6個月內及時制止租客轉租他人當起了二房東,那么就視為認可接受。

            9

            租客的權利


            法條:

            第七百二十六條 出租人出賣租賃房屋的,應當在出賣之前的合理期限內通知承租人,承租人享有以同等條件優先購買的權利;但是,房屋按份共有人行使優先購買權或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。

            出租人履行通知義務后,承租人在十五日內未明確表示購買的,視為承租人放棄優先購買權。

            第七百二十七條 出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋的,應當在拍賣五日前通知承租人。承租人未參加拍賣的,視為放棄優先購買權。

            第七百三十四條 租賃期限屆滿,承租人繼續使用租賃物,出租人沒有提出異議的,原租賃合同繼續有效,但是租賃期限為不定期。租賃期限屆滿,房屋承租人享有以同等條件優先承租的權利。

            解讀:

            產權人賣房子時,租客在同等條件下具有優先購買權,這個是老條款了,大家應該都了解。不過這里新增了一條產權共有人和賣給親屬其實才是最優先的第一購買權,其次才是租客,這也就是我們上面第二點提到的內容。

            房租到期,同等條件下,原租客可優先續租。其實,這點比較雞肋,房東想要趕走租客,直接漲房租就可以了。原房客搬走后再以不變的價格租給新房客,這個都是基本操作。

            目前來說,我們在保護租客權利方面還有很長的路要走。租購同權不是短期內就能輕松實現的。所以,大家寧可拼了命的買房蝸居,也不愿意租住寬敞明亮的豪宅
            。

            10

            對中介的限制和保護


            法條:

            第九百六十二條 中介人應當就有關訂立合同的事項向委托人如實報告。

            中介人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況,損害委托人利益的,不得請求支付報酬并應當承擔賠償責任。

            第九百六十三條 中介人促成合同成立的,委托人應當按照約定支付報酬。對中介人的報酬沒有約定或者約定不明確,依據本法第五百一十條的規定仍不能確定的,根據中介人的勞務合理確定。因中介人提供訂立合同的媒介服務而促成合同成立的,由該合同的當事人平均負擔中介人的報酬。

            中介人促成合同成立的,中介活動的費用,由中介人負擔。

            第九百六十四條 中介人未促成合同成立的,不得請求支付報酬;但是,可以按照約定請求委托人支付從事中介活動支出的必要費用。

            第九百六十五條 委托人在接受中介人的服務后,利用中介人提供的交易機會或者媒介服務,繞開中介人直接訂立合同的,應當向中介人支付報酬。

            解讀:

            房產中介故意隱瞞房屋情況、故意隱瞞重大事實,對上下家造成損失的,必須承擔賠償責任,并且不能要求上下家支付中介費。

            買賣二手房,通常中介都是要求在簽署正式合同時付清全部中介費,根據這次的《民法典》來看也是有法可依的。但是假如最終網簽合同沒有簽成,你是完全可以不付中介費的。

            另外,我知道還有一些無良小中介,要求小白客戶在簽定金協議時就付中介費。這種情況下一定不能付。因為根據這次的法律條文,只有在簽正式合同時才應該支付中介費。另外,定金協議的法律效力完全比不了合同,將來還有毀約的風險,提早付清了中介費,將來你想退可沒那么容易。

            這次的《民法典》還有一個重大創新,對于中介們深惡痛絕的跳單問題也給予了明確的說明。經過中介服務后繞開中介買賣雙方直接簽合同交易的,中介有權利追討中介費。另外,在接受大中介的帶看咨詢服務后,跑到小中介成交,逃避大額中介費的行為,大中介也是有權利追討部分中介費用的。

            中介的社會地位不高,有點類似于房地產行業的尿壺作用,需要時大家求之不得,請他們幫忙找好房子,賣好價錢,不需要時,嫌其騷擾,嗤之以鼻,唯恐避之不及。

            最可悲的是,以前對于中介利益損害最大的跳單行為,并沒有法律明確保護。中介小哥辛辛苦苦的付出幾個月的帶看后,客戶跳單跑掉后,中介小哥只能自認倒霉。但是現在新的《民法典》實施,對中介行業來說,是一個充分的認可和保護,也有助于中介行業提供更加優質的服務。

            以上就是整個《民法典》1260個法條之中,對我們買賣租賃房產至關重要的10條以及我全面的獨家解讀。我敢說,到目前為止,這絕對是最全面、最具操作性的總結和解讀。大家一定要認真領會,并在實踐中充分運用。

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